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ist in
Italien nicht strafbar, oft wird um 20 % unter dem Katasterwert verbrieft
(regelt das Wertsteigerungs- gesetz) Codice fiscale: Der
Steuerliche Ausweis – entspricht der Steuernummer - er ist in Italien ein
Muss zum Kaufen oder Verkaufen von Grundstücken oder bei der Anmeldung eines Telefon,
Strom, Gemeindeabgaben etc; In Italien zugelassene Kfz müssen beim Notar
verkauft bzw. umgeschrieben werden.
Schlösser: Haustüren wurden
noch bis Ende der 50er Jahre des letzten Jahrhunderts nicht abgeschlossen.
In den Niederlanden stellte man
einen Stuhl vor die Haustür, in Norddeutschland reichte der Besen. Jeder
wusste, das niemand da war und betrat nicht das Haus. Toll !! Heute hält nicht
mal ein Stahlgitter jemanden auf. |
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Abenteuer
Hauskauf – gewusst wie. Ein Haus kauft
man nicht wie ein Paar Schuhe – richtige Vorsorge und Beratung sind
essenziell. Der so genannte compromesso (privato), oder
contratto preliminare, preliminare di vendita oder contratto preliminare ist
ein Vorvertrag bzw. Kauf- oder Verkaufsversprechen das ein Kauf stattfinden
soll, er ist in Italien bindend und kann eingeklagt werden. Er erfolgt in
Schriftform und beinhaltet, neben dem gegenseitigen Versprechen der
angeführten Parteien, in naher Zukunft den Kaufvertrag abzuschließen, die
genaue Beschreibung des Kaufobjekts, den Preis mit den Zahlungsbedingungen,
den Übergabetermin sowie alle weiteren Details wie z.B. die übliche Übergabe
einer Anzahlung (10–30%). Bei Nichterfüllung des Verkaufsversprechens kann
diese vom Verkäufer einbehalten bzw. vom Käufer in doppelter Höhe
zurückgefordert werden. b)
Ist das Gebäude rechtmäßig errichtet, wurden Umbauten genehmigt c)
Ist das Gebäude vermietet d)
Ist der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer oder Besitzer e) Anzahlung an den Verkäufer von 10 – 30 % was in
etwa der Vertragsstrafe (caparra) bei Nichtzustandekommen des Vertrages
entspricht. bei Nichteinhaltung des Kauf- Verkaufversprechens. Mit dem Kaufvertrag, dem so genannten rogito oder
atto di compravendita, erfolgt der Übergang des Eigentums an den Käufer. In
der Regel wird vor einem Notar unterzeichnet. Es ist aber auch gültig, nur
die Unterschriften der beiden Parteien vom Notar beglaubigen zu lassen.
Während in Deutschland, Südtirol, Trentino und Friaul/Julisch-Venetien der
Übergang des Eigentums erst mit dem nachfolgenden Eintrag ins Grundbuch
besiegelt wird, ist nach italienischem Recht bereits der Kaufvertrag wirksam. Wichtig: Alle Abmachungen aus dem Vorvertrag
sollten auch in der notariellen Urkunde niedergeschrieben sein. Von Nutzen
ist es, vom Notar vorab den Entwurf der Kaufurkunde samt Übersetzung zu
erhalten, um die einzelnen Punkte in Ruhe prüfen zu können. Er muss vor einem Notar geschlossen werden, Notar
haftet für die Richtigkeit mit eigener Nachprüfung (viosura) durch den Notar.
Oft wird der "offizielle" Kaufpreis für die Steuerberechnung durch
den Notar festgelegt. Der Notar ist verpflichtet, die Steuern innerhalb von
20 Tagen abzuführen und die Verträge dem Registeramt vorzulegen. Er fungiert als ufficiale pubblico (öffentlicher
Beamter) und prüft den rechtlichen Stand der Immobilie (Eigentum, Lasten,
Hypotheken etc.) bei den zuständigen Immobilienregistern. Der Notar haftet
für den Fall, dass er seiner beruflichen Sorgfaltspflicht, z.B. in Bezug auf
die Prüfung der Lastenfreiheit nicht nachkommt. Für die Gültigkeit des
Kaufvertrags muss er für nicht Italienisch sprechende Parteien einen
Dolmetscher heranziehen oder für eine Übersetzung des Vertrags sorgen. Nach
der Unterzeichnung beantragt er die Änderungen beim Kataster und hat die Pflicht,
die Eintragung (trascrizione) ins Immobilienregister zu veranlassen. Wichtig: Solange die Eintragung nicht erfolgt,
könnte der Verkäufer auch noch an einen Dritten verkaufen. Normalerweise
8 % (oder auch 4% und 11%) Registersteuer vom Katasterwert (absoluten Wert);
2 % (teilweise 0,4 oder 0,7) Übertragssteuer, 1 % Katastersteuer, Notarkosten
üblicherweise zwischen 2% - 4%, 4 - 7 v. T. Grundsteuer oder: (bei
Käufern die nicht in Italien ansässig sind) 11 % Grunderwerbssteuer, bei landwirtschaftlichen
Objekten 17 %, ca. 150 € Katastersteuer und Überschreibungsgebühr 2 -
4 % Notarkosten (3%), Maklercourtage
zwischen (2 – 6 %), normalerweise 5 - 6 % Die
Umschreibungskosten liegen je nach dem zwischen 4 % bei steuerbegünstigstem
Erstwohnsitz (Eigennutzung und keine weitere Immobilie in Italien) und ca. 20
% bei Kauf mit MWSt. Als
Faustwert liegen die Umschreibekosten (Erwerbssteuern, Register-, Hypotheken-
und Katastersteuer) alles in allem bei etwa 11 % bei Kauf eines normalen
Anwesens, 17 % bei landwirtschaftlichen Objekten. Notarkosten von ca. 3 % Notar-
und Grundbuchgebühren (Gerichtskosten) ca. 2 %, jeweils bei Vor- und
Hauptvertrag. Grunderwerbsteuer
ca. 3,5 % Grundsteuer
A ober B für Grund und Gebäude (Gebäudesteuer) Als
Faustregel für die allgemeinen Nebenkosten können etwa 7 % , mit Maklerkosten
etwa 10 % veranschlagt werden. Die Spekulationsfrist liegt ab 1.1.1999 (auch
rückwirkend) bei 10 Jahren Beim Kauf einer Ferienimmobilie fallen Steuern in
Höhe von 10% auf den Kaufpreis an. Handelt es sich dabei um den Erstwohnsitz (keine
Luxusvillen), d.h. der Käufer richtet seinen Lebensmittelpunkt in Italien ein
und kann von dort aus seinem Beruf nachkommen, so wird die Immobilie
lediglich mit 3% besteuert. Kauft man vom Bauträger, fällt ein reduzierter
Mehrwertsteuersatz von 10% an. Bei landwirtschaftlichen Objekten sind i.d.R.
18% an Steuern fällig.
d.h.
für den Bauherren ist es besser das Grundstück zu kaufen und selbst als
Bauherr aufzutreten. bis zu 5 Jahren, bei Verkauf von Privat an Privat
fällt keine MWSt. (IVA) an. Der
Verkaufspreis wird durch die Behörden festgestellt und hiernach wird
versteuert - der tatsächliche oder verbriefte Kaufpreis zählt nicht oder wird
durch einen Sachverständigen festgelegt. Luxuswohnungen unterliegen einem
höherem und Denkmalgeschützte Bauten unterliegen einem niedrigeren
Steuersatz. Renovierungskosten sollen in Zukunft zwischen 25% - 30% absetzbar
sein Die
Besitzumschreibung erfolgt mit der Bezahlung (Eigentumsübertragung), in
Deutschland hingegen erst bei Grundbucheintragung. Der Notar ist
verpflichtet, sämtliche Feststellungen zum Verkauf und zur freien
Verfügbarkeit zu treffen In Nordeuropa gibt es kaum Spezialisten. Unsere
Aufgabe ist es, in Deutschland eine Plattform zu schaffen, von der aus wir
ein komplettes Bauvorhaben koordinieren können. Bevor ein Kunde ein
Grundstück kauft und wir als Architekten und Ingenieure anfangen zu arbeiten,
ist es wichtig, dass wir die ganze Bausituation checken (z.B. Grundstücks-
und Baurechtsprüfung, ggf. Bodenuntersuchungen). Während der Bauphase stehen
wir in ständigem Kontakt zu unseren Technikern oder sind selbst vor Ort.
Außerdem haben wir den Vorteil, einen zweisprachigen Service bieten zu
können. Als Kenner des Landes können wir dem Käufer Ängste nehmen und
gleichzeitig der Bauleitung vor Ort mit Fingerspitzengefühl entgegenkommen,
da die Mentalität und Bautechnik in Italien zum Teil anders ist als in
Deutschland. Denkmalschutz
wie in BRD, d.h. Aufbau muß genehmigt werden, oft kein Wasser oder Strom.
Vorsicht bei Altbauten auf dem Land oder am Strand – sind oft nicht
genehmigte Schwarzbauten, auch bei vielen im Rohbau befindlichen Gebäuden.
Lassen Sie sich die Stromrechnung zeigen. bei Schwarzbauten oder bestehenden Gebäuden;
nachträgliche Genehmigung ca. 12.500 bis 15.000 € ????? plus Strafe, gilt für
Gebäude vor 1993, Lt. Gesetz 47/1985 kann durch eine einmalige Zahlung eine
Legalisierung von Schwarzbauten erfolgen - die Entscheidung der
nachträglichen Baugenehmigung liegt größtenteils beim Bürgermeister. Ein
Musterbeispiel von Abrissen (unter Überwachung durch die Carabinieri) ist das
Tal von Agrigento mit über 800 Schwarzbauten Das ist neben Neubau und Restauration eine unserer
neuesten Maßnahmen. Auf Wunsch bieten wir gesunde und umweltfreundliche
Bauweisen mit ortsüblichen Materialien. Dazu gehört die Nutzung moderner
Technologien wie Sonnenenergie oder z.B. bei der Wahl der Fenster Hölzer aus
Plantagen zu benutzen, die wiederaufgeforstet werden. Eine interessante Alternative, wenn man nicht
isoliert wohnen will. Im Vergleich zur Wohnanlage schließt sich hierbei eine
Gruppe zusammen (Freunde, Kollegen etc.), die als Gemeinschaft zusammenleben
will. Steuer-, Finanzamtsformulare, Kaufverträge etc. Sind in ganz Italien einheitlich. In Südtirol auch
in Deutsch und Italienisch erhältlich. Allgemeines / Privates: Für
den Fall, das Sie ev. doch einen Kauf - Vorvertrag abschließen möchten,
denken Sie bitte an die Mitnahme eines entsprechenden Schecks
(Verrechnungsscheck). Jährliche Folgekosten sind die Grundsteuer für Haus
und Grundstück, Müll, Wasser, Strom, Schmutzwasser, etc., auch so in
Deutschland. Dann kommt auch darauf an, wo Ihr Hauptwohnsitz sein soll, ob
Sie Mehrwertsteuerpflichtig sind, ob das Haus einen Brunnen hat oder an
Kommunwasser angeschlossen ist, wo liegt Strom, wollen Sie im Einzugsgebiet
der Stadt wohnen oder auf dem Lande und und und ........ Die Grundstückssteuer mit Haus für etwa 800 m²
betrug 2005 ca. 120 € Im Dezember, Januar oder Februar kann es auch
schon mal zwei / drei Tage regnen, aber dann haben wir – nach
nordeuropäischen Maßstäben gemessen - wieder Frühlingswetter. Mitte Februar
beginnen die Osterglocken zu blühen. Kochen tun wir mit Gas, ist auch vernünftiger
wegen des Stromausfalles der schon mal da ist. Zum heizen im Winter haben wir
im Privatbereich drei Katalyt - Gasöfen für ca. 130 m² Wohnfläche, etwa 12
kW. Zum kochen und heizen benötigen wir etwa 16 – 20
Gasflaschen à 18 kg / Jahr, in Deutschland hat die Gasflasche 12 kg und ist
teurer. Für sizilianische Verhältnisse ist das der totale Luxus. Die
Gasflasche kostete 2005 etwa 16,00 €. Wir wollen nicht so wie die
Einheimischen im Wintermantel und Handschuhen bei 18 Grad am Fernseher sitzen
und ständig erkältet sein. Über die Satellitenschüssel bekommen etwa 32
Deutsche Fernsehprogramme, d.h. wir haben in Sizilien eigentlich mehr
deutschsprachige Programme als in Deutschland, das Gleiche gilt für die
Radioprogramme. (Digitalen Empfang) Die Müllabfuhr kostet etwa 100
€ im Jahr, ist aber regional unterschiedlich. Die Reinigung der Güllegrube,
falls nicht an das Netz angeschlossen, etwa 70 €. Wie viel Abwasser Sie
produzieren weiß ich nicht. Ob sie Telefon, Internet,
Wireless, italienisches Handy oder sonst was haben wollen weiß ich auch nicht.
Ich weiß auch nicht, ob Sie wie im Mittelalter leben wollen oder so wie in
Deutschland, sind Sie in Pension oder wollen Sie hier berufstätig tätig sein,
möglicherweise wollen Sie auf x-ha Landwirtschaft betreiben oder gar in der
Tourismusbranche tätig sein. Gebrauchthäuser sind oft
möbliert, sehr oft mit altem Gelumpe. Alles weiter besprechen wir dann, wenn wir uns treffen oder bevor Sie zum Notar gehen. |
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Anreisemöglichkeiten nach Sizilien: Mit
dem PKW z.B. von München nach Genua (750 km) oder Livorno, Fähre nach Palermo,
Autobahn (Autostrada) von Palermo über Enna nach Catania – Siracusa – Noto
und die Bundesstraße SS 115 bis Ispica oder Pozzallo Hafenbüro
Genua Tel. 0039 - 010 - 589 331 und 265 452 Reservierungen
besser per FAX, 2 - 3 Tage vorher, Sg. Vicini spricht deutsch, Tel. 0039 - (0)10 – 5509339, FAX 0039 - (010) - 5509301 Hafenbüro Livorno Tel.-Nr.: 0039 - 0586 - 409 804 Die
Fähre geht jeden 2. Tag jeweils um 19.30 ab, an 8.00 des übernächsten Tages
34 - 36 Std. Fa. CAT-Espresso /Med. Terrano Fährenbüro Ravenna, Tel.-Nr.:0039 0544 530644 Fährenbüro Catania,Tel.-Nr.:0039 095 281300 Hafenbüro Ravenna, Tel.-Nr.:0039 0544 436401 Hafenbüro Ancona, Tel.-Nr.:0039 071 50211621 |
Mit dem Flugzeug nach
Catania oder Palermo: Buchen
Sie den Mietwagen z.B. schon in Deutschland. Nehmen Sie am Flughafen den
Mietwagen in Empfang, bleiben für zwei, drei Tage in Pozzallo und erkunden für
einige Tage auf eigene Faust den Süd-Osten oder die gesamte Insel. Tips
erhalten Sie auch von uns. http://www.dbautozug.de http://www.trenitalia.it Tel.-Nr. Bahnhof Bozen:
0039-0471-313523 |
Anfragen an folgende
Kontaktadresse:
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Bruni
und Benno Schilde Via Avola 5 I - 97010 Marina di Modica |
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Ing.-Gemeinschaft B W R & Partner D - 84141 Landshut / Geisenhausen Tel. /
FAX: +49 - (0) 8743 - 1070 e-mail: Rumpf2000@gmx.net |
Mit den Billigtelefonnummern wie beispielsweise 0 10 24 oder 0 10 40 vor
der Vorwahl kostet Sie die Minute 24 Std./Tag noch nicht einmal 4 ct. - auch
nach Italien.
Bitte länger läuten lassen - Tel. - FAX - Umschaltung
ist sehr langsam