Abenteuer Hauskauf – gewusst wie.

Zum

Musterhaus:

mit Erklärungen und Tipps zum Ausbau

Unterverbriefung: 

ist in Italien nicht strafbar, oft wird um 20 % unter dem Katasterwert verbrieft (regelt das Wertsteigerungsgesetz) Der ausgewiesene Kaufpreis wird in der Regel vom it. Staat nicht beanstandet sofern der aus dem Grundertragswert errechnete Mindestbetrag nicht unterschritten wird.

 

Codice fiscale:

Der Steuerliche Ausweis – entspricht der Steuernummer - er ist in Italien ein Muss zum Kaufen oder Verkaufen von Grundstücken oder bei der Anmeldung eines Telefon, Strom, Gemeindeabgaben etc; In Italien zugelassene Kfz müssen beim Notar verkauft bzw. umgeschrieben werden.

Rund um Sizilien

Links die ev. interessieren

 

Schlösser:

Haustüren wurden noch bis Ende der 50er Jahre des letzten Jahrhunderts nicht abgeschlossen. In  den Niederlanden stellte man einen Stuhl vor die Haustür, in Norddeutschland reichte der Besen. Jeder wusste, das niemand da war und betrat nicht das Haus. Toll !!

Heute hält nicht mal ein Stahlgitter jemanden auf.

 

 

 

Ein Haus kauft man nicht wie ein Paar Schuhe – richtige Vorsorge und Beratung sind essenziell.

Was beinhaltet der Vorvertrag?

Der so genannte compromesso (privato), oder contratto preliminare, preliminare di vendita oder contratto preliminare ist ein Vorvertrag bzw. Kauf- oder Verkaufsversprechen das ein Kauf stattfinden soll, er ist in Italien bindend und kann eingeklagt werden. Er erfolgt in Schriftform und beinhaltet, neben dem gegenseitigen Versprechen der angeführten Parteien, in naher Zukunft den Kaufvertrag abzuschließen, die genaue Beschreibung des Kaufobjekts, den Preis mit den Zahlungsbedingungen, den Übergabetermin sowie alle weiteren Details wie z.B. die übliche Übergabe einer Anzahlung (10–30%). Bei Nichterfüllung des Verkaufsversprechens kann diese vom Verkäufer einbehalten bzw. vom Käufer in doppelter Höhe zurückgefordert werden. Die Vorvertragskosten werden nicht separat berechnet – Die Notarkoste mit oder ohne Vorvertrag sind die Gleichen.

Schwieriger wird es, einen Privatvertrag ohne Notar (verbindliche Kaufzusage) abzuschließen. Dann sollten Sie sich vom Grundstücksbesitzer eine Vollmacht zur Vorlage beim Katast geben lassen und selbst nach Lastenfreistellungen nachfragen. Absicherung daß das Grundstück schuldenfrei ist oder frei von dinglichen Rechten ist wie z.B. Steuerschulden, Wegerechte etc.; wenn möglich keine Übernahme von Schulden. Nach It. Recht kann der Staat Steuerschulden oder nicht bezahlte Allgemeinschulden vom neuen Besitzer fordern. 

a) Sind alle Steuer bezahlt

b) Ist das Gebäude rechtmäßig errichtet, wurden Umbauten genehmigt

c) Ist das Gebäude vermietet

d) Ist der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer oder Besitzer

e) Anzahlung an den Verkäufer von 10 – 30 % was in etwa der Vertragsstrafe (caparra) bei Nichtzustandekommen des Vertrages entspricht.

Seit dem 1.11.996 hat der italienische Gesetzgeber die Möglichkeit eingeräumt, den Vorvertrag ins Grundbuch eintragen zu lassen, mit der Folge, das ein Jahr lang eine Art Grundbuchsperre verhängt wird. Die Immobilie darf in diesem Zeitraum nicht an andere verkauft werden. Sofern innerhalb eines Jahres kein notarieller Kaufvertrag geschlossen wird, darf über das Grundstück wieder frei verfügt werden.

Konventionalstrafe Caparra confirmatoria:

bei Nichteinhaltung des Kauf- Verkaufversprechens.

Was wird durch den Kaufvertrag besiegelt?

Mit dem Kaufvertrag, dem so genannten rogito oder atto di compravendita, erfolgt der Übergang des Eigentums an den Käufer. In der Regel wird vor einem Notar unterzeichnet. Es ist aber auch gültig, nur die Unterschriften der beiden Parteien vom Notar beglaubigen zu lassen. Während in Deutschland, Südtirol, Trentino und Friaul/Julisch-Venetien der Übergang des Eigentums erst mit dem nachfolgenden Eintrag ins Grundbuch besiegelt wird, ist nach italienischem Recht bereits der Kaufvertrag wirksam.

Wichtig: Alle Abmachungen aus dem Vorvertrag sollten auch in der notariellen Urkunde niedergeschrieben sein. Von Nutzen ist es, vom Notar vorab den Entwurf der Kaufurkunde samt Übersetzung zu erhalten, um die einzelnen Punkte in Ruhe prüfen zu können.

Endvertrag - Atto notarile di compravendita:

Er muss vor einem Notar geschlossen werden, Notar haftet für die Richtigkeit mit eigener Nachprüfung (viosura) durch den Notar. Oft wird der "offizielle" Kaufpreis für die Steuerberechnung durch den Notar festgelegt. Der Notar ist verpflichtet, die Steuern innerhalb von 20 Tagen abzuführen und die Verträge dem Registeramt vorzulegen.

Welche Aufgabe hat der Notar in Italien?

Er fungiert als ufficiale pubblico (öffentlicher Beamter) und prüft den rechtlichen Stand der Immobilie (Eigentum, Lasten, Hypotheken etc.) bei den zuständigen Immobilienregistern. Der Notar haftet für den Fall, dass er seiner beruflichen Sorgfaltspflicht, z.B. in Bezug auf die Prüfung der Lastenfreiheit nicht nachkommt. Für die Gültigkeit des Kaufvertrags muss er für nicht Italienisch sprechende Parteien einen Dolmetscher heranziehen oder für eine Übersetzung des Vertrags sorgen. Nach der Unterzeichnung beantragt er die Änderungen beim Kataster und hat die Pflicht, die Eintragung (trascrizione) ins Immobilienregister zu veranlassen.

Wichtig: Solange die Eintragung nicht erfolgt, könnte der Verkäufer auch noch an einen Dritten verkaufen.

Kaufnebenkosten:

Normalerweise 8 % (oder auch 4% und 11%) Registersteuer vom Katasterwert (absoluten Wert); 2 % (teilweise 0,4 oder 0,7) Übertragssteuer, 1 % Katastersteuer, Notarkosten üblicherweise zwischen 2% - 4%, 4 - 7 v. T. Grundsteuer

oder:

(bei Käufern die nicht in Italien ansässig sind) 11 % Grunderwerbssteuer, bei landwirtschaftlichen Objekten 17 %, ca. 150 € Katastersteuer und Überschreibungsgebühr

2 - 4 % Notarkosten (3%),

Maklercourtage zwischen (2 – 6 %), normalerweise 5 - 6 %

Fazit:

Die Umschreibungskosten liegen je nach dem zwischen 4 % bei steuerbegünstigstem Erstwohnsitz (Eigennutzung und keine weitere Immobilie in Italien) und ca. 20 % bei Kauf mit MWSt. 

Als Faustwert liegen die Umschreibekosten (Erwerbssteuern, Register-, Hypotheken- und Katastersteuer) alles in allem bei etwa 11 % bei Kauf eines normalen Anwesens, 17 % bei landwirtschaftlichen Objekten. Notarkosten von ca. 3 %

Bei Kauf von Eigentumswohnungen: Minimal 1 % Notarkosten und 1 % Steuern.

In der BRD:

Notar- und Grundbuchgebühren (Gerichtskosten) ca. 2 %, jeweils bei Vor- und Hauptvertrag.

Grunderwerbsteuer ca. 3,5 %

Grundsteuer A oder B für Grund und Gebäude (Gebäudesteuer)

Als Faustregel für die allgemeinen Nebenkosten können etwa 7 % , mit Maklerkosten etwa 10 % veranschlagt werden.

Die Spekulationsfrist liegt ab 1.1.1999 (auch rückwirkend) bei 10 Jahren

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Beim Kauf einer Ferienimmobilie fallen Steuern in Höhe von 10% auf den Kaufpreis an. Handelt es sich dabei um den Erstwohnsitz (keine Luxusvillen), d.h. der Käufer richtet seinen Lebensmittelpunkt in Italien ein und kann von dort aus seinem Beruf nachkommen, so wird die Immobilie lediglich mit 3% besteuert. Kauft man vom Bauträger, fällt ein reduzierter Mehrwertsteuersatz von 10% an. Bei landwirtschaftlichen Objekten sind i.d.R. 18% an Steuern fällig. 

Wertsteigerungsgesetz:

z.B.: 50 % - 100 % Wertsteigerung

100 % - 150 % Wertsteigerung

150 % - 200 % Wertsteigerung

über200 % Wertsteigerung

10 % - 15 %

15 % - 20 %

20 % - 25 %

25 % - 30 %

d.h. für den Bauherren ist es besser das Grundstück zu kaufen und selbst als Bauherr aufzutreten.

Spekulationsfrist:

bis zu 5 Jahren, bei Verkauf von Privat an Privat fällt keine MWSt. (IVA) an.

Hauskauf oder Verkauf:

Der Verkaufspreis wird durch die Behörden festgestellt und hiernach wird versteuert - der tatsächliche oder verbriefte Kaufpreis zählt nicht oder wird durch einen Sachverständigen festgelegt. Luxuswohnungen unterliegen einem höherem und Denkmalgeschützte Bauten unterliegen einem niedrigeren Steuersatz. Renovierungskosten sollen in Zukunft zwischen 25% - 30% absetzbar sein

Die Besitzumschreibung erfolgt mit der Bezahlung (Eigentumsübertragung), in Deutschland hingegen erst bei Grundbucheintragung. Der Notar ist verpflichtet, sämtliche Feststellungen zum Verkauf und zur freien Verfügbarkeit zu treffen

Bei Kauf von Firmen fällt die MWSt. (IVA = 20%) an

Bauen oder Restaurieren in Italien – die richtige Beratung ist die halbe Miete.

In Nordeuropa gibt es kaum Spezialisten. Unsere Aufgabe ist es, in Deutschland eine Plattform zu schaffen, von der aus wir ein komplettes Bauvorhaben koordinieren können. Bevor ein Kunde ein Grundstück kauft und wir als Architekten und Ingenieure anfangen zu arbeiten, ist es wichtig, dass wir die ganze Bausituation checken (z.B. Grundstücks- und Baurechtsprüfung, ggf. Bodenuntersuchungen). Während der Bauphase stehen wir in ständigem Kontakt zu unseren Technikern oder sind selbst vor Ort. Außerdem haben wir den Vorteil, einen zweisprachigen Service bieten zu können. Als Kenner des Landes können wir dem Käufer Ängste nehmen und gleichzeitig der Bauleitung vor Ort mit Fingerspitzengefühl entgegenkommen, da die Mentalität und Bautechnik in Italien zum Teil anders ist als in Deutschland.

Altbau, Rustico, Rurale oder Ruine: 

Denkmalschutz wie in BRD, d.h. Aufbau muß genehmigt werden, oft kein Wasser oder Strom. Vorsicht bei Altbauten auf dem Land oder am Strand – sind oft nicht genehmigte Schwarzbauten, auch bei vielen im Rohbau befindlichen Gebäuden. Lassen Sie sich die Stromrechnung zeigen.

Nach der Steuergesetzgebung in 1999 (Wirtschaftsforschungsinstitut) sollen Käufer bis zu 41 % Steuererleichterung bei Sanierungs- und Renovierungsarbeiten der anstehenden Bausumme erhalten. 50 % der IVA (MWSt.) soll erlassen werden?????

Bauamnestiegesetz – Condono:

bei Schwarzbauten oder bestehenden Gebäuden; nachträgliche Genehmigung ca. 12.500 bis 15.000 € ????? plus Strafe, gilt für Gebäude vor 1993, Lt. Gesetz 47/1985 kann durch eine einmalige Zahlung eine Legalisierung von Schwarzbauten erfolgen - die Entscheidung der nachträglichen Baugenehmigung liegt größtenteils beim Bürgermeister. Ein Musterbeispiel von Abrissen (unter Überwachung durch die Carabinieri) ist das Tal von Agrigento mit über 800 Schwarzbauten

Was ist wichtig zum Thema Ökologisches Bauen?

Das ist neben Neubau und Restauration eine unserer neuesten Maßnahmen. Auf Wunsch bieten wir gesunde und umweltfreundliche Bauweisen mit ortsüblichen Materialien. Dazu gehört die Nutzung moderner Technologien wie Sonnenenergie oder z.B. bei der Wahl der Fenster Hölzer aus Plantagen zu benutzen, die wiederaufgeforstet werden.

Was steht hinter dem Konzept der Baugemeinschaften?

Eine interessante Alternative, wenn man nicht isoliert wohnen will. Im Vergleich zur Wohnanlage schließt sich hierbei eine Gruppe zusammen (Freunde, Kollegen etc.), die als Gemeinschaft zusammenleben will.

Steuer-, Finanzamtsformulare, Kaufverträge etc.

Sind in ganz Italien einheitlich. In Südtirol auch in Deutsch und Italienisch erhältlich.

 

Allgemeines / Privates:

Für den Fall, das Sie ev. doch einen Kauf - Vorvertrag abschließen möchten, denken Sie bitte an die Mitnahme eines entsprechenden Schecks (Verrechnungsscheck).

 

Jährliche Folgekosten sind die Grundsteuer für Haus und Grundstück, Müll, Wasser, Strom, Schmutzwasser, etc., auch so in Deutschland. Dann kommt auch darauf an, wo Ihr Hauptwohnsitz sein soll, ob Sie Mehrwertsteuerpflichtig sind, ob das Haus einen Brunnen hat oder an Kommunwasser angeschlossen ist, wo liegt Strom, wollen Sie im Einzugsgebiet der Stadt wohnen oder auf dem Lande und und und ........

Die Grundstückssteuer mit Haus für etwa 800 m² betrug 2005 ca. 120 €

 

Im Dezember, Januar oder Februar kann es auch schon mal zwei / drei Tage regnen, aber dann haben wir – nach nordeuropäischen Maßstäben gemessen - wieder Frühlingswetter. Mitte Februar beginnen die Osterglocken zu blühen.

 

Kochen tun wir mit Gas, ist auch vernünftiger wegen des Stromausfalles der schon mal da ist. Zum heizen im Winter haben wir im Privatbereich drei Katalyt - Gasöfen für ca. 130 m² Wohnfläche, etwa 12 kW.

Zum kochen und heizen benötigen wir etwa 16 – 20 Gasflaschen à 18 kg / Jahr, in Deutschland hat die Gasflasche 12 kg und ist teurer. Für sizilianische Verhältnisse ist das der totale Luxus. Die Gasflasche kostete 2005 etwa 16,00 €. Wir wollen nicht so wie die Einheimischen im Wintermantel und Handschuhen bei 18 Grad am Fernseher sitzen und ständig erkältet sein. Über die Satellitenschüssel bekommen etwa 32 Deutsche Fernsehprogramme, d.h. wir haben in Sizilien eigentlich mehr deutschsprachige Programme als in Deutschland, das Gleiche gilt für die Radioprogramme. (Digitalen Empfang)

 

Die Müllabfuhr kostet etwa 100 € im Jahr, ist aber regional unterschiedlich. Die Reinigung der Güllegrube, falls nicht an das Netz angeschlossen, etwa 70 €. Wie viel Abwasser Sie produzieren weiß ich nicht.

 

Ob sie Telefon, Internet, Wireless, italienisches Handy oder sonst was haben wollen weiß ich auch nicht. Ich weiß auch nicht, ob Sie wie im Mittelalter leben wollen oder so wie in Deutschland, sind Sie in Pension oder wollen Sie hier berufstätig tätig sein, möglicherweise wollen Sie auf x-ha Landwirtschaft betreiben oder gar in der Tourismusbranche tätig sein.

 

Gebrauchthäuser sind oft möbliert, sehr oft mit altem Gelumpe.

 

Alles weiter besprechen wir dann, wenn wir uns treffen oder bevor Sie zum Notar gehen.

 

 

Anreisemöglichkeiten nach Sizilien:

Mit dem PKW z.B. von München nach Genua (750 km) oder Livorno, Fähre nach Palermo, Autobahn (Autostrada) von Palermo über Enna nach Catania – Siracusa – Noto und die Bundesstraße SS 115 bis Ispica oder Pozzallo Fähren ab Genua oder Livorno nach Palermo: (Grimaldi Group)

Hafenbüro Genua Tel. 0039 - 010 - 589 331 und 265 452

Reservierungen besser per FAX, 2 - 3 Tage vorher, Sg. Vicini spricht deutsch,

Tel. 0039 - (0)10 – 5509339, FAX 0039 - (010) - 5509301

Hafenbüro Livorno Tel.-Nr.: 0039 - 0586 - 409 804

 

Fährenbüro Frankfurt Tel.: Nr.: 0049 – (0)6102-811004

Fährenbüro CH 8035 Zürich Tel.: Nr.: 01 - 3635255

Sonntags fährt keine Fähre, die Montagsfähre geht noch pünktlich um ca. 18.00 Uhr, die Samstagfähre ist regelmäßig in Verspätung.

Fähre ab Catania nach Ravenna oder umgekehrt:

Die Fähre geht jeden 2. Tag jeweils um 19.30 ab, an 8.00 des übernächsten Tages 34 - 36 Std. Fa. CAT-Espresso /Med. Terrano

Fährenbüro Ravenna, Tel.-Nr.:0039 0544 530644

Fährenbüro Catania, Tel.-Nr.:0039 095 281300

Hafenbüro Ravenna, Tel.-Nr.:0039 0544 436401

Hafenbüro Ancona,   Tel.-Nr.:0039 071 50211621

 

Mit dem Flugzeug nach Catania oder Palermo:

Buchen Sie den Mietwagen z.B. schon in Deutschland. Nehmen Sie am Flughafen den Mietwagen in Empfang, bleiben für zwei, drei Tage in Pozzallo und erkunden für einige Tage auf eigene Faust den Süd-Osten oder die gesamte Insel. Tipps erhalten Sie auch von uns.

Mit dem Autobus z.B. von München nach Catania, mehrmals die Woche und natürlich mit dem eigenen Pkw.

Mit der Eisenbahn vom München bis Siracusa (Syracus) oder Pozzallo: mehrmals täglich.

Mit dem Autoverladezug von München (Ostbahnhof) bis Neapel. Anschließend beispielsweise mit der Fähre (Tirrenia) nach Palermo oder Reggio. Die Deutsche und Österreichische Eisenbahn ist teuer, max. Höhe 1,67 m

 

Alternativ: Autoreisezug bis Rimini und von Ancona – Ravenna mit der Fähre nach Catania.

Die günstigste Lösung bei mehreren Personen: Mit dem Auto bis zum Bahnhof in Bozen (Reisezugverladung): Autoverladung bis Villa San Giovanni (Reggio di Calabria), Autoreisezug (Auto al sepito / treno navetta / Auto treno)

http://www.dbautozug.de

http://www.trenitalia.it

Tel.-Nr. Bahnhof Bozen: 0039-0471-313523

 

 

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Anfragen an folgende Kontaktadresse:

Bruni und Benno Schilde

I - 97010 Marina di Modica

Ing.-Gemeinschaft B W R & Partner 

D - 84141 Landshut / Geisenhausen 

Tel. / FAX:         +49 - (0) 8743 - 1070

e-mail: Rumpf2000@gmx.net

Mit den Billigtelefonnummern wie beispielsweise 0 10 24 oder 0 10 40 vor der Vorwahl kostet Sie die Minute 24 Std./Tag noch nicht einmal 4 ct. - auch nach Italien.

Bitte länger läuten lassen - Tel. - FAX - Umschaltung ist sehr langsam